中小房企上市破融资窘境 二三线楼市或现拐点

内地房企筹备赴港上市已然成了近期的热门事件。上周阳光100、天朗等筹划上市消息传开，最新消息显示，阳光100准备发行5亿股新股，占扩大股本25%。其集资3亿美元，折合约23.34亿港元，27日起公开招股，3月中旬挂牌。

记者注意到，已传出或正在进行筹备入市的企业多数为内地中小房企，这些房企在现阶段纷纷选择赴港上市，或多为融资做准备。持续钱荒的制约，房贷收紧延续，部分银行证实停办房产融资业务等都加剧了房企资金困局。

与此同时，近期降价潮的传闻不断蔓延，受其影响，一些地区尤其是二线城市甚至出现了拍地遇冷的情况。业内人士分析，现在一些二三线城市存在的问题已经不再是房价的高低，而是需求严重不足，二三线楼市的拐点或现。

内外交困 中小房企入市破融资窘境

上海易居房地产研究院数据显示，2013年1月杭州新建商品住宅库存量为322万平方米，而在2014年1月份则为374万平方米。商品房数据也呈现同样趋势，据克而瑞数据，2013年1月为742万平方米，到了2014年1月份998万平方米。最新数据表明，2月20日的库存数据上升为1003万平方米。

这一数字不能代表当下整个房地产市场的走势，但却反映出了某些二三线城市或正面临巨大的库存问题。不仅如此，2月24日晚，兴业银行发公告称，“3月底前出台新的房地产授信业务管理政策”，“在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”。

内外交困的状态下，中小房企掀起了一阵“赴港入市潮”。消息显示，2月17日，香港新利控股有限公司宣布，青建发展有限公司将以5.4亿港元收购该公司已发行股本的75%，每股作价2.4港元；至当天下午16时，新利控股股票收市价3.06港元，挫8.11%。

阳光100置业集团已经开始其路演工作，积极会见多家投行及接触基金投资者，预期最快可于3月底至4月初到香港上市，初步集资约2亿至3亿美元（约15.5亿至23.3亿港元）；若该公司成功上市，将是马年首只内房新股。

天朗集团相关人士于近日表示，天朗目前正在与壳公司进行商谈，但关于壳公司的具体情况还不方便对外透露，预计今年8、9月份会有正式的路演和推介。天朗计划今年在香港借壳上市。

国际评级机构标普于今年初指出，对一些中小房企而言，银行贷款无疑是其主要融资来源，但在目前银行贷款趋紧的同时，中小房企今后在信托融资方面也可能会面临更严格的监管和限制。

由此看来，房企扎堆赴港入市，不排除在内地入市需要花费较大的时间成本，房企不愿意消耗过多精力。当然，选择赴港入市更多意义上来看，或是为了获得更加宽松的融资渠道。

需求乏力 二三线楼市或现拐点

国家统计局近日发布的今年1月70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，与去年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。从统计报告看，下降的城市大多为三、四线城市。

常州、杭州等地不断出现楼盘打折等消息，加之不少地产大佬对楼市悲观情绪的渲染，让一些二三线城市陷入浓厚的观望中。业内人士分析，尽管目前出现的这种情况只是某些区域，但从很多城市对房地产的发展模式上来看，未来不是没有蔓延的可能。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所长蔡为民称，由于通货膨胀日趋严重，使手中闲钱愈多的人愈恐慌，急于购买保值工具避免财富缩水，而一、二线城市限购，变相驱赶富余避险资金向三线以下城市快速移动。尤其许多一、二线城市房企成批量进入，“迫使”当地开发商也跟着拼命高价买地，如此恶性循环形成“揠苗助长”效应，表面风光，骨子里都“虚”得很。

“因为消化土地库存需要时间，盖房跟卖房更需要时间，而以‘投资获利’为目的之需求，却已戛然而止矣。”蔡为民分析，相较房价，更应该关注的是需求问题。

某证券研究机构发文称，二、三线城市普遍存在的去库存压力，以及不断恶化的融资环境，会令全年房地产投资增速出现下滑。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2013年楼市火爆，目前是在高位盘整，2014年可能出现降温态势。从成交量可以看出，今年开局并不是很好，因此今年楼市可能有所降温。至于拐点，他认为，目前全国拐点还没有到，估计今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动，甚至有所下跌。