楼市“双分化”或加剧 调控长效机制构建利好房企

2013年12月，全国百城房价环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续19个月环比上 涨。尽管房价月度上涨走势趋于平稳，但不同城市房价分化明显：一二线城市房价上涨压力依然突出；三四线城市价格继续下行。业内人士认为，2014年楼市房 价和房企分化还将加剧，差异化调控或将避免房价大幅波动，加之新型城镇化的推进以及调控长效机制的构建，将为布局三四线城市房企带来机遇。

房价房企双分化趋势明显

最近多家机构发布的数据和研究报告显示，我国楼市房价和房企分化趋势明显。一二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出；三四线城市面临价格下行风险。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，与中小房企的距离分化发展格局也越来越明显。

数据显示，2013年12月100个城市中有68个环比上涨，32个城市环比下跌。与11月相比，12月环比上涨的城市个数减少1个，其中涨幅在1%以上的 有19个，较上月减少9个；12月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月增加5个。报告认为，12月房价上涨走势趋于平 稳，但值得注意的是，在热点城市房价涨幅趋稳的同时，不同城市房地产市场分化进一步加剧。

业内人士认为，一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累。数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例， 消化库存周期仅6.9个月。世联地产数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月， 丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

山西大学经济与管理学院教授耿晔强认为，纵 观2013年房价走势，各地地王不断涌现，从9月份开始，一线城市房价涨幅惊人。从国家统计局发布的数据看，北上广深四个一线城市房价9-11月连续同比 涨幅超过两成。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，一线城市的中心区和周边差距非常大，比如说北京西城区的房价和它的周边平谷、密云、延 庆以及河北的固安、香河，相差达到10倍。中原地产研究中心总监张大伟认为，从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳，整体市场冷热 不均衡。

另外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年销售额过百亿企业扩容至71 家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步 拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

2014年楼市“双分化”或将加剧

业内预计2014年，房地产价格上涨继续分化，不排除房价下跌城市数目进一步增加，或呈现极端分布。若各地房价继续分化会造成一线城市“地王”频出，三四线城市楼市“高空置率”风险。同时，2014年楼市或将上演“龙争虎斗”。

中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》指出，2013年以来，部分城市已经出现供过于求的现象，未来这一趋势还将延续。由于三、四线城市就业和 发展机会有限，这种经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制，严格控制特大城市 新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。

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