中原地产:销售回暖投资下滑 整体复苏地区分化

上周，国家统计局公布今年上半年GDP同比增长7.0%，国民经济运行处在合理区间，且在二季度出现了积极的变化，整体经济实现缓中趋稳、稳中向好的走势。其中，上半年全国商品房销售面积及销售额均实现正增长，但销售回暖并未带动开发投资端的同步复苏，这也预示着后市发展将举步维艰。房地产开发投资、销售量价等环节的城市间分化现象也日益显著。7月过半，各地新房市场的热度略有减退，二手住宅市场成交则相对稳定。此外，近期房企对重点城市地块争夺的积极性有所增强，上海今年以来土地总价纪录被刷新。

销售回暖投资下滑 整体复苏地区分化

7月15日，国家统计局公布上半年国民经济数据。今年上半年GDP同比增长7.0%，其中一季度及二季度增幅均为7.0%。面对复杂的国内外经济环境和不断加大的下行压力，国民经济运行处在合理区间，且在二季度出现了积极的变化，整体经济实现缓中趋稳、稳中向好的走势。分行业来看，上半年房地产业GDP同比增长3.3%，房地产业对GDP增长的贡献率为3.2%，虽然增长率及贡献率依然处于历史低位，但均达到2014年一季度以来最高位，可见房地产行业处于稳步复苏阶段，对宏观经济的稳定运行功不可没。

具体来看，上半年全国房地产开发投资额同比名义增长4.6%，增速比上个月回落0.5个百分点，自去年以来的增速持续下滑之势并未停止。同时，房地产企业的土地购置面积同比下降33.8%，降幅创今年上半年新高。而商品房销售情况则明显复苏，上半年全国商品房销售面积及销售额均实现正增长，增幅分别为3.9%、10.0%。在销售回升带动下，住宅待售面积已经连续两个月出现减少。整体而言，房地产市场依然处于痛苦的去库存阶段，因此销售回暖并未带动开发投资端的同步复苏，这也预示着后市发展将举步维艰。此外，地区分化显著，东部地区上半年商品住宅销售额增幅明显高于中西部地区，相应的东部地区住宅开发投资额增幅也全国领涨。

市场成交热度略减 竞地积极溢价走高

7月过半，各地新房市场热度略有减退，二手房成交量相对稳定。中原监测的40个城市数据显示，7月前19日新建住宅成交面积较6月同期下降6%，其中一线城市微升3%，二线及三四线城市降幅分别为9%、7%。上周二手房成交量环比基本持平，市场在高位保持稳定。从全国房价走势来看，根据统计局最新发布的70个大中城市房价数据，房价环比上涨城市的个数持续增加，6月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个。但一线城市房价涨幅明显高于二三线城市，且涨幅扩大。而前周大幅跳水的深圳中原报价指数及中原经理指数上周再度明显下跌，环比分别下跌8个百分点及4个百分点。尽管跌幅有所收窄，但进一步预示着深圳房价即将进入向下调整通道。

上周，京沪等地土地市场值得关注。上海火车站北广场地块以88.15亿元被金融街竞得，溢价率为50%，刷新今年以来上海土地总价纪录。该宗地块楼面价为27022元/平方米，价格相对理性。这一方面由于该地块住宅部分占比较少，其中总建筑面积的70%为办公，住宅仅占18%。另一方面由于该地块所处的不夜城板块虽然位于内环线以内，但是区域内棚户区众多、人口密度较高、环境较差，短期内大幅改观尚存困难。随着闸北区政府对不夜城地区规划更新的开展，其发展前景仍然值得期待。此外，北京房山区以47.48亿元总价成交两宗含住用地，溢价率均达到40%，福州成交一宗含住用地溢价率70%，南京成交一宗宅地溢价率37%。近期重点城市地块争夺的活跃，进一步显示房企对后市的信心正在增强。

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