土改金改筑双重利好 三中全会后房地产迎新机遇

十八届三中全会对 “房地产调控长效机制”、“房地产业未来发展方向”等房地产圈内热议的话题只字未提，但是，三中全会审议通过的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称 《决定》)所提出的金融改革、税收改革、农村建设用地的可流转、可抵押，乃至于放开社会资本特许经营参与城市基础设施建设等内容，依然为房地产业未来的发展指出了新方向。

涉足金融投资、现代农业开发等非房地产领域的开发商突然发现，三中全会后，这些领域的投资，也许能给房地产主业带来新的机遇。整个地产行业也许会因为金融、土地等领域的改革，迎来又一个黄金十年。

土地改革带来新机会

《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

未来城镇化的主战场还是三四线城市和中小城镇。如果房企把控好新型城镇化以及农村建设用地和城市建设用地同股同权的政策引导，还是有发展潜力的，尤其是其中符合“PEPR(人口、产业、政策、资源)”指标模型的三四线城市。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，开发商应该从建设用地流转中得到一定的机会，去找好自己住宅地产、商业地产、工业地产、文化地产等定位。

兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。使农民富了起来，这有利于减少三四线城市积压的库存，也是地产商的一个新机会。

农村建设用地和城市建设用地同权同价，也为房地产业增加了新选择。未来房地产开发商可以在规划允许的前提下，进入上述领域发展，将农业建设用地开发成为产业园、仓储基地甚至诸如农家乐之类的其他类型的经营性设施。

融资渠道将更为多样化

房地产是资金密集型行业，融资是老大难之一。三中全会释放出的信号，或能缓解开发商的资金饥渴。

《决定》指出，完善金融市场体系，扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构；发展普惠金融；鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。

更多的融资方式与融资渠道，将使开发商得到融资的便利，有助于增加住房供给，降低融资成本，从而有利于稳定房价，“开发商会得到更多的股权融资与债券融资。”

三中全会提出公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度；必须毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，积极发展混合所有制经济。这也为房企未来提供更多的融资渠道，比如大型国有房企兼并民营企业等。

混合所有制建立在双方互惠互利基础上，使企业规模、实力大大增强，强强联合是未来的一个趋势，“当然，双方在融合过程中会有一定的摩擦成本。”

《决定》提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”也为社会化融资进入旧改领域，创造了机会。

据调查，目前已有包括信托和有限合伙类的私募基金进入到城市旧改领域。房地产商本身也在积极参与城市旧改。如果未来金融改革和社会资本投资基础设施建设的模式和制度成形，那么将会大大加快城市核心区域的土地或房屋供给，一定程度上将抑制房价和地价的高涨。